החלטה בתיק ת"א 60325-07-12

לפניי בקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני אשר יאסור על שיווקו ו/או מכירתו של מגרש מספר 410 (להלן - המגרש) בישוב נורית שבגלבוע, המצוי בשלבי הקמה. בבקשה ניתן צו ארעי ביום 1.8.12 (כב' השופט נדל), ובהמשך התקיים דיון בפני, הצדדים פנו לנסות ליישב את המחלוקת בהסכמה, ולאחר שהודיעו כי הדבר לא צלח התקיים בפני דיון לגופה של הבקשה.

רקע כללי:

1.         הישוב נורית מיועד לקום במקרקעין שבבעלות המדינה ובניהול מנהל מקרקעי ישראל, (להלן - המנהל). מאחר שאין חשיבות לענייננו בשלב זה לכל מערך ההסכמים שנחתם ביחס להקמת הישוב, יצויין בתמצית בלבד, כי המנהל התקשר ביום 14.4.08 בהסכם הרשאה לפיתוח המקרקעין עם ההסתדרות הציונית העולמית, על-פיו תשמש ההסתדרות כגוף מיישב ותפעל לפתח את תשתיות היישוב, לאכלוסו ולהקמת אגודה שיתופית לישוב. להסכם זה קדמו הסכמים אחרים ביחס להקמת הישוב, ובכלל זה הסכם מיום 20.9.07, בין המועצה האזורית גלבוע, שבתחומה מצויים המקרקעין, לבין המשיבה 1, הלה הנדסה בנייה וייזום (נורית) בע"מ (להלן - הקבלן), והשיבה 3 (האגודה השיתופית), לפיו הקבלן יבצע את עבודות הפיתוח הציבוריות בישוב, ישווק את המגרשים וכן יהיה רשאי להתקשר עם רוכשי המגרשים הפוטנציאליים (להלן - המשתכנים) לבניית ביתם ולפיתוח פנים המגרש. בעקבות דרישת המנהל, נערכה תוספת להסכם ביום 4.1.2011, בה נקבע כי המגרשים ישווקו לבנייה בשיטת בני בתך, כי הקבלן איננו מחייב את המשתכנים לבנות את ביתם בישוב באמצעותו, וכי ככל שבעתיד הוא יהיה מעוניין לבצע בנייה מרוכזת בישוב הוא יפעל בכפוף להוראות החלטות המנהל ולאישורו.

2.         בין המנהל לקבלן התגלעה מחלוקת באשר לאופן פעולתו של האחרון בקשר לשיווק המגרשים וביצוע פעולות במקרקעין, ועל רקע זה הגיש המנהל תביעה נגד הקבלן וגורמים נוספים לבית משפט זה (ת"א (נצ') 24602-11-11, נדון בפני כב' השופטת עירית הוד, להלן - תביעת המנהל). בתביעה זו עתר המנהל לסעדים שונים ובכלל זה צו אשר יורה על סילוק ידו של הקבלן מהמגרשים שטרם שווקו למשתכנים ופסק דין הצהרתי לפיו אסור לקבלן להתנות את שיווק המגרשים וחתימה על הסכם עבודות פיתוח ציבוריות בישוב, עם חתימת המשתכנים על הסכם לביצוע פיתוח הפנים של מגרשם על-ידו.

ברקע הדברים עמדה טענת המנהל, לפיה התקבלו אצלו תלונות לפיהן מתנה הקבלן את שיווק המגרשים למשתכנים המעוניינים לרכוש מגרש בישוב, בהתקשרות עמו לצורך ביצוע עבודות פיתוח הפנים של המגרשים. במסגרת ההליך האמור, ניתן, בהסכמה, צו אשר אוסר על הקבלן להתנות את התקשרותו עם משתכנים חדשים בישוב נורית בהסכם לפיתוח השטחים הציבוריים בישוב, בכך שייחתמו איתו גם על הסכם לפיתוח ובניה במגרש, וכן יאסור עליו לבצע עבודות במגרשים המיועדים לשיווק בישוב, למעט עבודות שבשטח שהוגדר בהסכמת הצדדים, וזאת עד למועד שבו יוקצו המגרשים למשתכנים על-ידי המנהל. בהמשך הורה בית המשפט על סילוק התביעה על הסף, ביחס לסעיפי התביעה שלא התקבלו במסגרת ההסכמה בין הצדדים שלעיל, ואשר עסקו בסעד של השבת כספים למשתכנים ובמסירת הודעות למשתכנים על זכותם שלא להתקשר עם הקבלן לביצוע עבודות פנים.

הצדדים ותמצית טענותיהם:

3.         המבקשים דנן, בני-זוג, ביקשו לרכוש מגרש בנורית. בחודש יולי 2012 הם פנו לקבלן, ולאחר שקיבלו מידע אודות הפרוייקט, הודיעו על רצונם לרכוש מגרש. תחילה ביקשו מגרש מסויים, לאחר מכן שינוי דעתם לגבי המגרש בו הם מעוניינים, ובסופו של דבר הודיעו כי הם מבקשים לרכוש מגרש שמספרו 410 (להלן - המגרש). במסגרת המגעים בין הצדדים, נשלחו להם מטעם הקבלן טיוטות של שני הסכמים מול הקבלן: הסכם לביצוע עבודות פיתוח ציבוריות בישוב (להלן - הסכם לפיתוח ציבורי) והסכם לביצוע פיתוח פנים של המגרש (להלן - הסכם פיתוח המגרש).

4.         לטענת המבקשים, במקביל נודע להם על תביעת המנהל ועל הצו שניתן במסגרתה בהסכמת הצדדים. לטענתם, לאחר שנועצו עם גורמים שונים, החליטו להתקשר עם החברה בהסכם לפיתוח ציבורי בלבד, ולבצע את פיתוח הפנים של המגרש באמצעות קבלן אחר, וזאת מאחר שלטענתם המחיר אותו דורש הקבלן עבור פיתוח הפנים הוא גבוה מאוד. במעמד שנקבע לחתימת ההסכם מול הקבלן, ביום 31.7.12, הודיעו המבקשים לנציג הקבלן, מר חן כרמין (להלן - חן), על החלטתם זו. לטענתם, לאחר הודעתם זו, הודיע להם חן כי בנסיבות אלה לא ניתן לחתום באותו מעמד על ההסכם לפיתוח ציבורי; כי לצורך חתימה על הסכם לפיתוח ציבורי בלבד (ללא חתימה במקביל על הסכם לפיתוח המגרש) יש לערוך שינויים בנוסח ההסכם לפיתוח ציבורי שהועבר להם מלכתחילה; כי הדבר ייקח זמן; כי לאחר שיראו את הדרישות יעדיפו לחתום על הסכם לפיתוח המגרש עם הקבלן, וכי אין כל אפשרות ל"שריין" את המגרש בו הם מעוניינים עד להסדרת העניין, שכן אין החברה שומרת מגרשים אלא משווקת אותם לכל הקודם.

5.         על רקע האמור, הגישו המבקשים את תביעתם, בה מבוקש סעד הצהרתי לפיו נוסח ההסכם לפיתוח ציבורי, כפי שהועבר להם על-ידי הקבלן עובר למועד החתימה, מהווה הסכם תקף המחייב את הצדדים, וכי אסור לקבלן להכניס בו כל שינוי, וכן צו עשה אשר יורה לקבלן לחתום על ההסכם האמור, ויורה לכלל המשיבים לפעול למימושו. לטענתם, שני ההסכמים (פיתוח ציבורי ופיתוח המגרש) הינם נפרדים לחלוטין, ואין הקבלן מוסמך לשנות מהוראותיו של הסכם הפיתוח הציבורי. עוד הם טוענים, כי פעולות הקבלן נועדו לכפות עליהם להתקשר עמו בהסכם לפיתוח המגרש, וזאת בניגוד לדין, להחלטת בית המשפט בתביעת המנהל ולעמדת בעל המקרקעין הוא המנהל. המבקשים טוענים כי יש ליתן את הצו הזמני המבוקש, שאם לא כן תסוכל התביעה העיקרית, ותמנע מהם האפשרות לרכוש את המגרש, נוכח הביקוש הרב למגרשים בישוב.

6.         הקבלן, מנגד, טוען, כי תביעת המבקשים נעדרת עילה. לטענתו, בעקבות פניית המבקשים בקשר לרכישת מגרש בפרויקט, הועבר אליהם תיק מסמכים הכולל מידע אודות הפרויקט, לרבות הסבר על תביעת המנהל וההחלטה שניתנה בה. לטענתו, הוסבר למבקשים על-ידי חן, עוד בתחילת ההליך, כי הקבלן איננו שומר מגרשים לפי בקשות, וכי זהות המגרש שישווק להם תקבע רק בעת החתימה על ההסכם, מתוך סך המגרשים שיהיו פנויים באותה עת. למבקשים נשלחו טיוטות של ההסכם לפיתוח ציבורי ושל ההסכם לפיתוח המגרש, תוך שצויין בהם כי זכותם של המשתכנים להתקשר עם קבלן אחר לביצוע עבודות פיתוח המגרש. המבקשים הודיעו שלוש פעמים על החלפת המגרש בו הם מעוניינים, ובהודעת האחרונה ביקשו להתקשר לגבי מגרש 410. לאחר שנשלחו להם טיוטות ההסכמים ביחס למגרש זה, ולאחר שביקשו להכניס שני תיקונים בטיוטות (שאחד התקבל על דעת הקבלן), תוקנו הטיוטות ונקבעה פגישה לחתימה על שני ההסכמים. לטענת הקבלן, מצד שני הצדדים היתה גמירות דעת ביחס להתקשרות בשני ההסכמים, הן של הפיתוח הציבורי והן של פיתוח המגרש. לטענתו, המבקשים, משיקוליהם, החליטו באופן חד צדדי לסטות מהסכמה זו, והודיעו בפגישה כי ברצונם לחתום רק על ההסכם לפיתוח ציבורי. לטענת הקבלן, הדבר לא היה אפשרי באותו מועד, שכן חתימה על ההסכם לפיתוח ציבורי בלבד, מחייבת עריכת שינויים בנוסח ההסכם שהועבר, שהוא נוסח המתאים למצב בו הקבלן מבצע גם את עבודות פיתוח המגרש, לרבות בשל הצורך בקבלת בטוחות מתאימות לכל נזק שעלול להיגרם לתשתיות החוץ בפרויקט המבוצעות על-ידי הקבלן, עקב  עבודות המבוצעות במגרשים על-ידי קבלנים אחרים. על כך נמסר למבקשים באותה פגישה, וכן הובהר כי הקבלן איננו שומר מגרשים ספציפיים אלא ההתקשרות הינה ביחס למגרשים שיהיו פנויים בעת החתימה.

7.         לטענת הקבלן, המבקשים הפרו את ההסכמות שגובשו בין הצדדים, אשר כללו הסכמה אף לפיתוח המגרש על-ידי הקבלן. לטענתו, לכל היותר ניתן לראות בבקשת התובעים לחתום על הסכם לפיתוח ציבורי בלבד, משום הצעה חדשה שהציעו לקבלן, והוא איננו  מחוייב לקבלה ויכול להתנות כל תנאי סביר שהוא רואה לנכון ביחס אליה. לפיכך, טוען הקבלן, אין למבקשים כל עילת תביעה נגדו.

8.         אשר לשיקולי מאזן הנוחות במסגרת הבקשה למתן צו מניעה זמני, טוען הקבלן כי אלה נוטים לטובתו, שכן משמעות קבלת הבקשה תהיה העלאת דרישות מצד  משתכנים נוספים כי ישוריינו להם מגרשים עד לחתימת ההסכמים עימם, דבר שיוביל בהכרח לעיכוב בעבודות הפיתוח שכן הן ממומנות באופן ישיר מהמשתכנים, או לחילופין, מתן הצו ייאלץ את החברה לממן מכיסה את העבודות שכן היא מחויבת ללוחות זמנים.

9.         עוד טוען הקבלן, כי יש למחוק על הסף את המנהל מהתביעה, שכן אין הוא צד נדרש בהליך דנן; המדובר בענייננו בתביעה שעניינה בטענות מתחום דיני החוזים והשלב הטרום חוזי, והמנהל איננו צד להסכמים שבין הקבלן למשתכנים ואין לו נגיעה למישור היחסים החוזי ביניהם.

10.        המנהל צורף לתביעה לאחר בקשת התובעים לתיקון כתב התביעה, אשר אושרה על-ידי. המנהל מבהיר כי אין לו ידיעה באשר לפרטי המגעים בין הצדדים, והוא מציין את עמדתו ביחס לפאן הכללי של טענות המבקשים. לטענת המנהל,  הוא מקבל מעת לעת תלונות מאת משתכנים אחרים באשר להתנהלות הקבלן, על כך שהוא נוהג להתנות את תחילת תהליך הקליטה של המשתכנים או חתימה על הסכם הפיתוח הציבורי, בחתימה גם על הסכם פיתוח המגרש באמצעותו. לגישת המנהל, חיוב המשתכנים להתקשר עם הקבלן בכל הנוגע למגרש, כתנאי לקליטתם ביישוב או להתחלת תהליך קליטתם, הינו פסול, וכי המגרשים ביישוב מיועדים לבנייה עצמית על-ידי המשתכנים. המנהל מסביר, כי בשל האינטרס הציבורי בקידום ההתיישבות בפריפרייה, המגרשים בישוב מוקצים במחיר מופחת. על מנת למנוע מצב בו יזם הפרוייקט פועל להשגת רווחים באמצעות חיוב המשתכנים להתקשר איתו בהסכמים לבנית ביתם, דורש המנהל כי המגרשים ישווקו לבנייה עצמית, ואוסר על התנאת שיווק המגרשים או קבלה לישוב בבנייה באמצעות היזם או קבלן מטעמו, וכך גם פעל במקרה דנן, ועקב כך נחתמה התוספת להסכם מיום 4.1.2011 המעגנת עקרונות אלה. המנהל סוקר בתגובתו את השתלשלות העניינים ביחס לפיתוח היישוב וההתקשרות עם הקבלן, את הרקע להגשת תביעתו נגד הקבלן נוכח התלונות שהופנו אליו באשר לאופן פעולתו. המנהל מציין, כי גם לאחר ההסכמה אליה הגיעו לצדדים במסגרת תביעתו נגד הקבלן, ממשיכות להגיע תלונות כנגד האחרון בהקשר האמור.

11.        האגודה בטיעוניה מציינת, כי לא מבוקש כנגדה כל סעד אמיתי וזאת מאחר והשיווק של המגרשים מבוצע על ידי הקבלן. תפקידה חל כאשר המבקשים יגיעו אליה ויבקשו להצטרף לאגודה, תהליך הכולל כולל הליכי קבלה, מבחנים וראיון. המבקשים לא פנו אליה בטרם הגישו תביעתם, שכן לו היו פונים ובאם היא הייתה סבורה כי טענתם הגיונית, כי אז הייתה תומכת בגישתם ומצטרפת למו"מ שנערך עם החברה.

דיון והכרעה :

12.        כידוע, התנאים למתן צו מניעה זמני הינם קיום ראיות מהימנות לכאורה לעילת התביעה, מאזן הנוחות בין הצדדים ושיקולי יושר (תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984; ראו: רע"א 1719/09 בנק מזרחי טפחות נ' ברוך לוק (לא פורסם)). 

13.        יש לבחון אפוא, תחילה, האם הראו המבקשים כי יש בידם עילת תביעה לכאורה. סבורני כי התשובה לכך הינה בחיוב.

14.        כעולה מכתב התביעה, המבקשים טוענים כי בין הצדדים קיימת התקשרות מחייבת, ביחס להסכם לפיתוח ציבורי, לפי הנוסח שהועבר אליהם על-ידי הקבלן, ולאחר שהם הודיעו על קיבולו ורצונם לחתום עליו. עוד טוענים הם, כי הקבלן איננו רשאי להתנות או להוסיף הוראות על ההסכם לפיתוח ציבורי כפי שהועבר להם, וכי אופן פעולתו של הקבלן במקרה דנן מהווה ניסיון פסול לאלץ אותם להתקשר עמו גם בהסכם פיתוח המגרש, דבר שאין הוא רשאי לעשותו.